Les propriétaires immobiliers se demandent parfois s’ils devraient détenir des immeubles de placement personnellement ou par le biais d’une société. Il y a des conséquences fiscales et des facteurs dont on doit tenir compte pour transférer des immeubles de placement à une société. Savez-vous lesquels?

Détention d’immeubles de placement à titre personnel ou dans une société

La décision de détenir un immeuble de placement dans une société dépend de nombreux facteurs. Le plus important étant la protection de la responsabilité limitée qu’offre une société. Cela est particulièrement vrai dans les cas où un contribuable possède un immeuble résidentiel à logements multiples, et que le risque de litige potentiel peut entraîner une dette excessive, voire même, une éventuelle faillite.

Par ailleurs, il peut être plus fiscalement avantageux de détenir l’immeuble de placement au sein d’une société. Les revenus d’immeubles de placement sont souvent des revenus passifs. Les sociétés qui perçoivent des revenus passifs sont imposées à un taux plus élevé que si ces revenus provenaient d’une entreprise active. Toutefois, dans certains cas, il est possible que le revenu gagné soit imposé comme un revenu d’entreprise active. Dans ces cas, une société offre la possibilité de reporter l’impôt et de réaliser des économies d’impôt.

Enfin, une société peut être utile dans les cas où le particulier souhaite transférer des biens à ses proches. À des fins de planification successorale, la valeur des actifs de la société est souvent gelée et l’actionnaire reçoit des actions privilégiées avec droit de vote d’une valeur fixe. Les enfants sont ensuite introduits, par le biais d’une fiducie ou par tout autre moyen, pour leur assurer la croissance future des actifs, le tout pendant que le contribuable conserve le contrôle de la société.

Si vous êtes déjà personnellement propriétaire du bien et décidez de transférer votre immeuble de placement à une société, il existe plusieurs conseils et pièges à prendre en compte avant le transfert.

Conseils et pièges

Imposition du transfert

La règle générale de la loi fiscale canadienne est qu’un transfert de biens entre un individu et une société est une vente à la juste valeur marchande (JVM), ce qui peut entraîner un impôt immédiat sur un gain en capital. Dans la plupart des cas, le transfert peut être réalisé avec un report d’impôt si vous remplissez certaines conditions, et que vous et la société faites un choix conjoint au moyen d’un formulaire prescrit dans les délais impartis. C’est ce qu’on appelle communément un « roulement ».

Obtention de l’approbation des créanciers pour le transfert d’une hypothèque à la société

Souvent, les créanciers autorisent le transfert d’un immeuble de placement. Toutefois, l’autorisation doit être obtenue avant le transfert et peut entraîner des pénalités de remboursement anticipé selon l’accord que vous avez conclu avec les créanciers.

Taxe sur les mutations, également connue sous le nom de taxe sur les transferts fonciers

La taxe sur les mutations s’applique généralement lorsqu’il y a un changement de propriété légale d’un bien entre des personnes non apparentées. Toutefois, selon la province dans laquelle se trouve le bien, il peut y avoir une exemption lorsqu’un transfert est effectué à une partie liée.

Au Québec, par exemple, il existe une exemption de l’impôt sur les mutations lorsqu’un bien détenu par un particulier est transféré à une société, et que le particulier possède 90 % ou plus des droits de vote.

Il convient de demander conseil pour prendre une telle décision, car, souvent, les bénéfices de transfert ne valent pas la taxe de transfert.

Taxe de vente (TPS/TVH/TVP)

La taxe de vente ne s’applique généralement pas à la vente d’un immeuble d’habitation s’il est occupé comme lieu de résidence. En revanche, les transferts de propriétés commerciales sont généralement taxables. Les propriétés commerciales, par exemple, peuvent inclure une propriété locative dont les locataires exploitent une entreprise commerciale. Dans le cas où une propriété est transférée à une société, la société acheteuse devra payer la TPS/TVH/TVP sur la JVM de la propriété.

Heureusement, il existe des dispositions spéciales dans la Loi sur la taxe d’accise qui libèrent le vendeur et l’acheteur de l’obligation de facturer et de remettre la taxe de vente si certaines conditions sont remplies (c’est-à-dire que l’acheteur doit être inscrit à la TPS/TVQ et qu’il doit acquérir l’immeuble pour l’utiliser ou le fournir principalement dans le cadre d’activités commerciales). Si les conditions sont remplies, l’acheteur doit évaluer lui-même le montant de la taxe due et déclarer les montants dans sa déclaration de TPS/TVQ dans la période de déclaration au cours de laquelle le transfert est effectué tout en demandant un crédit de taxe sur les intrants (CTI), ce qui élimine la nécessité de verser la taxe.

Obtention des évaluations de la juste valeur marchande

En général, les transferts d’immeubles de placement doivent être effectués à la JVM entre les contribuables. Il est donc nécessaire d’obtenir une évaluation par un tiers pour éviter toute évaluation défavorable de l’Agence du revenu du Canada dans les cas où le transfert d’immeubles de placement est effectué à une société dans laquelle il y a d’autres actionnaires non liés. Souvent, lorsqu’un immeuble de placement est transféré à une société, la contrepartie reçue en échange du bien devrait être égale à la JVM du bien transféré et serait constituée d’espèces ou de billets à ordre s’il n’y a pas suffisamment d’espèces disponibles et d’actions de la société. Dans les cas où il n’y a pas d’évaluation disponible, une clause d’ajustement du prix fera généralement partie de l’accord de transfert lorsqu’il y a un désaccord avec l’ARC en ce qui concerne la JVM du bien. Une clause d’ajustement du prix offre une protection supplémentaire au cédant et au cessionnaire.

Nous sommes là vous pour aider

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